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万科踏空放弃追求土地储备只够25年

发布时间:2019-08-16 19:39:01 编辑:笔名

  我们只能说,也许,也许这一轮地产的冬季严重的行业结果,不是几家广东地产公司濒临险境,而是神话终破灭,那就是:万科踏空。

  7个月的踏空,或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。而与此同时,备受争议的问题是,保利地产会是另一个顺驰吗?

  “万科真的踏空了”

  “如果地产真的就此回暖,并且持续下去,那么万科就可能赶不上趟了。”早在两个月前,当理财周报深入报道一线地产信号的时候,业内一位的券商分析人士告诉理财周报。

  同样持此观点的,还有光大证券的分析师赵强,他在对招商地产的高价地做反向辨析的时候,向理财周报指出,“万科可能踏空”。

  于是,近万科副总裁肖莉在半公开场合承认,万科有可能已经错失了的拿地时机——去年的 季度。

  万科在掉头,如同理财周报第92期的报道:万科开始动手。据理财周报消息,“10多个项目在谈。”这无疑,这诚然是万科强大生命力的体现,也显然是被动的急速转向。正如肖莉所说,万科会在上半年锁定一部分土地,以避免下半年土地市场的激烈竞争。

  近一周内,万科合计以19.4 亿元,在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。而且佛山地块万科是以比底价溢价50%的成交价拿下。这是2007年之后万科在一级土地市场上少见的大手笔。

  但自去年10月以来,万科只是新增了广州以及西安两幅地块,均为收购模式,万科合计支付地价只有6.42亿元,长达7个月的时间,即使在地价折让40%的2008年第四季度,万科仍然只拿了总面积26.17万平方米两块地,土地储备步步萎缩(见上图)。

  反观保利地产,在反应速度上要快万科一个节拍。在9月、10月、11月连续三个月未有新动作后,2008年12月突然在三个中心城市出手,成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年 月末,保利地产的土地储备再次净增加 6万平方米,其土地储备总面积达到2570.18万平方米。曾经因拿地节奏失误而备受市场忧虑的金地集团,也已在2008年咬牙调整,并于上月主动出击。

  万科放弃规模追求

  既有必要为错误的坦诚和纠正而欢呼,我们也有必要询问:为此万科将付出何种代价?

  我们注意到,一个极易被人忽视的信号,即在2008年年度报告中,万科已经明确提出,“2009 年公司发展策略的重点方向之一,是提升万科产品的市场竞争力,”已不再提高市场占有率。

  而据理财周报了解,在近一段时间,证券公司及机构对万科的调研中,万科的确向机构们展示了其“追求利润,不追求规模”的取向:

  以长城证券分析师刘昆的话描述,即是“长远目标并不是单纯追求规模,或者是钱的企业,而是作股东回报率的公司,并体现在公司的总市值上。”而万科此后的追求取向,不再是收入,“追求EPS”。

  “又一个忽悠”,在另一位与万科保持密切关系的分析人士看来,在集中度如此之低的地产行业,“万科这个战略调整的确是有点不可思议,说白了就是为发展滞缓换个说法。”

  万科的放缓已成事实。尽管有楼市小阳春的背景的刺激,但以一季度情况看,万科的销售仍未完全振作,在牺牲2个百分点的毛利,其主营业务收入勉强由08年全年的15. 8%提升至27.56%。反观保利地产其08年全年及一季度仍然保持近90%左右的增长速度。

  假设未来三年万科年均增长28%,保利地产年均增长80%,到2011年,保利地产即可年销售905亿元超越现在的行业龙头万科。

  如果这一判断果然履现,则这是万科为踏错节奏而付出的沉重代价。

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